Долевое строительство: Изменения для застройщиков 2024

Долевое строительство — это форма строительства, при которой застройщик получает от покупателя деньги и обязуется передать ему квартиру с оговоренными в договоре характеристиками: по указанному адресу, на определенном этаже, с конкретной планировкой и площадью.

Взаимоотношения между застройщиком и дольщиком регулируются 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

С 1 сентября 2024 года в закон вступят изменения, которые сократят минимальный срок гарантии на объекты долевого строительства, изменят правила начисления неустоек и введут новый штраф за невыполнение требований потребителя. Эти поправки утверждены Федеральным законом 266-ФЗ.

Участники долевого строительства, включая застройщика и дольщика, имеют ряд обязанностей, которые регулируются законодательством и договором долевого участия (ДДУ). Вот основные обязанности каждой стороны:

Обязанности застройщика

1. Завершить строительство объекта в установленные договором сроки.
2. Выполнить работы в соответствии с проектной документацией и стандартами качества.
3. Передать объект дольщику в готовом к эксплуатации виде после завершения строительства.
4. Обеспечить передачу всех необходимых документов, включая акт приёма-передачи, технический паспорт, документы на право собственности и другие.
5. Предоставить гарантию на объект в установленный срок, обычно не превышающий 5 лет, и обеспечить устранение выявленных дефектов в гарантийный период.
6. Уплатить неустойку в случае нарушения сроков сдачи объекта или других обязательств, предусмотренных договором и законодательством.
7. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре и обеспечить соблюдение всех формальностей, связанных с регистрацией.
8. Информировать дольщика о ходе строительства, изменениях в проекте и других важных аспектах.

   Обязанности дольщика

9. Оплачивать стоимость недвижимости в соответствии с условиями договора, в установленный срок и в оговоренном порядке.
10. Соблюдать все условия, прописанные в ДДУ, включая предоставление необходимых документов и выполнение других обязательств.
11. Принять участие в процессе приёма-передачи объекта и подписать акт приёма-передачи.
12. При необходимости контролировать ход строительства, чтобы убедиться, что работы выполняются в соответствии с договором и проектной документацией.
13. Перечислять средства на эскроу-счёт только после регистрации договора в Росреестре.
14. В случае выявления дефектов или нарушений сообщать о них застройщику и требовать устранения проблем в рамках гарантийного срока.

Эти обязанности помогают обеспечить законность и честность в процессе долевого строительства, защиту интересов обеих сторон и соблюдение всех условий договора.

Закон устанавливает определённые требования к договору долевого участия (далее ДДУ). В соответствии с 214-ФЗ, ДДУ должен быть оформлен на бумаге, подписан обеими сторонами и зарегистрирован в Росреестре.

Документ распечатывается в трёх экземплярах: один остаётся у застройщика, другой у дольщика, а третий хранится в государственном органе. Договор приобретает юридическую силу только после его регистрации.

В ДДУ содержится подробная информация о строящемся объекте, включая план здания, проектную декларацию и этажность.

Полный перечень обязательных сведений, которые должны быть указаны в договоре, можно найти в пункте 4.1 статьи 4 закона №214-ФЗ.

Кроме того, в документе обязательно указываются:

• стоимость недвижимости, платёжные реквизиты и порядок оплаты;
• гарантийный срок на дом, который обычно составляет не более 5 лет;
• полное наименование юридического лица и реквизиты сторон;
• срок сдачи объекта в эксплуатацию.

Также ДДУ должен соответствовать стандартным требованиям: включать дату заключения и расшифровку подписей. Важно, чтобы договор был подписан генеральным директором юридического лица или представителем застройщика с нотариально заверенной доверенностью.

Все условия договора должны в точности соответствовать информации из проектной декларации. Если после подписания ДДУ обнаружатся расхождения, сделка может быть признана недействительной.

Ещё один важный аспект: покупатель перечисляет деньги на эскроу-счёт только после того, как договор зарегистрирован в Росреестре.

Многие покупатели выбирают участие в долевом строительстве по ряду причин:

1. Законодательная защита дольщиков. Сегодня интересы участников долевого строительства надёжно защищены законом №214-ФЗ. Этот закон позволяет покупателям требовать неустойку в случае задержки сдачи дома застройщиком. Кроме того, на основании закона о защите прав потребителей дольщики могут подать иск против строительной компании для возмещения морального ущерба.
2. Обязательная регистрация ДДУ в Росреестре. Такой порядок предотвращает риски повторной продажи недвижимости, что защищает покупателей от мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков.
3. Эскроу-счета для средств дольщиков. Деньги участников долевого строительства хранятся на специальных эскроу-счетах, и застройщик не имеет к ним доступа до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Если строительство приостанавливается, средства возвращаются покупателям. В случае банкротства банка, вкладчики получают компенсацию до 10 млн рублей от Агентства по страхованию вкладов.
4. Гарантийный срок после сдачи дома. После завершения строительства застройщик предоставляет гарантию на объект, которая обычно составляет пять лет.

Несмотря на очевидные преимущества, долевое строительство имеет и свои риски. Основной из них — длительный срок реализации проекта, который прописывается в договоре долевого участия (ДДУ).

Однако задержки в сдаче объекта всё равно могут возникать по различным причинам. Также возможны изменения в смете, что может повлиять на конечную стоимость недвижимости и потребовать дополнительных взносов от дольщиков.

С 1 сентября 2024 года в закон о долевом строительстве № 214-ФЗ вступают в силу важные изменения, которые повлияют на права и обязанности участников долевого строительства.

Сокращение минимального гарантийного срока

Одно из главных изменений касается минимального гарантийного срока на объекты долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования.

Если раньше минимальный гарантийный срок составлял 5 лет, то теперь он сокращён до 3 лет. Этот срок начинает отсчитываться со дня передачи объекта дольщику.

Гарантия на технологическое и инженерное оборудование остается неизменной — минимум 3 года со дня подписания акта приёма-передачи.

Корректировка требований по неустойке

Закон также вводит новые правила расчета неустойки (пени) за нарушение сроков устранения дефектов в объектах долевого строительства.

Если недостаток жилого помещения не влияет на его пригодность для проживания, размер неустойки будет рассчитываться как процент от стоимости работ по устранению недостатка.

Для дольщиков, приобретающих жильё для личных нужд, неустойка удваивается, но не может превышать стоимости устранения дефекта.
В случаях, когда дефект делает жилье непригодным для проживания, размер пени рассчитывается от общей стоимости договора.

Ограничение взыскания дополнительных неустоек

Теперь, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, взыскание дополнительных неустоек (штрафов, пеней) и процентов возможно только в рамках, предусмотренных законом о долевом строительстве и самим договором.

Дополнительно застройщик обязан компенсировать моральный вред дольщику, если его вина будет доказана. Размер компенсации определяется судом независимо от суммы имущественного ущерба.

Штраф за невыполнение требований потребителя

Впервые в закон вводится штраф за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя.
Если суд удовлетворит требования гражданина, заключившего договор на долевое строительство для личных нужд, и присудит ему компенсацию, застройщик обязан будет выплатить дополнительно 5% от присуждённой суммы в качестве штрафа.

Эти изменения направлены на усиление защиты прав дольщиков и ужесточение ответственности застройщиков за несоблюдение договорных обязательств.

Меры предосторожности для дольщиков

Чтобы избежать риска остаться без денег и без квартиры, дольщику необходимо внимательно следить за ходом строительства и тщательно изучить договор перед его подписанием.

Вот что нужно сделать перед подписанием документов:

1. Изучите проектную декларацию застройщика. Этот документ содержит всю необходимую информацию о строительной компании и проекте, включая её права на привлечение инвестиций в строительство. Декларация поможет оценить надёжность застройщика и его проект.
2. Оцените финансовое состояние компании. Убедитесь, что застройщик не находится в процессе банкротства или других финансовых трудностей. Это важно для уверенности в том, что проект будет завершён.
3. Проверьте регистрацию компании как юридического лица. Убедитесь, что застройщик зарегистрирован и действует в рамках закона.
4. Изучите отзывы о застройщике на независимых платформах. Мнение других дольщиков и их опыт могут дать ценную информацию о надёжности компании и качестве её работы.

Если вам нужно повысить квалификацию в области строительной безопасности без отрыва от работы, рекомендуем пройти курсы в ЕВИДПО. У нас есть более 150 курсов по строительству. Обучение проходит онлайн, а для групп предоставляем скидки!

Долевое строительство представляет собой процесс приобретения недвижимости в многоквартирном доме, который находится на этапе строительства. Этот тип сделки оформляется посредством заключения договора долевого участия (ДДУ), в котором участвуют две ключевые стороны — застройщик и дольщик.

Суть данной схемы заключается в том, что покупатель, выступающий в роли дольщика, вносит определённую сумму средств, которая оговаривается заранее. В свою очередь, строительная компания, или застройщик, берёт на себя обязательства по завершению строительства и дальнейшей передаче готового объекта недвижимости в собственность покупателя.

Стоит отметить, что ДДУ регулируется Федеральным законом №214-ФЗ, который устанавливает правовые рамки для взаимодействия сторон и обеспечивает защиту интересов дольщиков.